得房率得达到80%就已经算是业界良心了，超过100%的得房率究竟是怎么做到了?实在让我难以置信啊。”想要买房的陈先生最近看见郑州某在售楼盘打出的超高得房率广告，狠狠吃了一惊。
众所周知，得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比，100%的得房率就相当于“零公摊”。这是怎么做到的?
郑州进入“得房率100%”的时代
记者发现，近段时间，“100%得房率”频繁进入购房者视野。特别是在“第四代住宅”兴起之后，郑州地产行业不断有项目宣布得房率“近100%”、“达100%”乃至“超100%”。
对此，有业内人士预测，“随着行业内卷加剧，未来得房率超100%或将不再是超配，而是成为标配。”
那么，这种得房率100%的户型是如何做到的?
记者调查发现，这些得房率100%的户型，几乎都是以备案实用面积叠加“赠送面积”得来。开发商根据不同的创意设计，拓宽主阳台、增加生活阳台、增加室内花园、阳台外增加花池等等，最大限度地提高了房屋的套内使用面积，拉高了得房率。
据一位资深新房中介表示，许多高得房率的户型都是巧妙利用了大阳台设计，“我知道有南龙湖有一个项目，规划了第四代空中庭院房，户户自带超大阳台，赠送面积大，得房率超高。”
而同样的第四代空中庭院住宅，依靠着大阳台的设计，“甚至有项目的套内赠送面积高达40%。”该中介向记者透露。
某个规划了第四代空中庭院房的楼盘，户户自带超大阳台
因为可以给到客户更多的“使用面积”，一些对外宣称高得房率的楼盘也获得了相当不错的去化率。
招商·林屿境的销售用座无虚席来形容他们开放首日的景象。开盘当日，首推212套房源，成交187套，去化率高达88%。其中，四室两厅两卫的143㎡户型更是达到罕见的100%去化。据悉，该楼盘宣传的项目综合得房率约91%-112%。此外，记者此前调查过其他几个宣传超高得房率的楼盘开放情况，销售亦用“现场火热”来形容。
记者调查发现，“赠送面积”以及“高得房率”在拉客吸筹和促进成交等方面所取得的巨大成功，实际与当前房地产行业公摊占比太多，导致商品房实用面积整体不高有很大关系。
按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算，一般7层以下的公摊大概在7-12%，7到15层的小高层公摊大概12-20%，16层及以上的高层公摊在20-30%。别墅合院一般在8%以下，公寓大概为30-45%。(无固定数据规范，只是约数)
郑州市场上情况也基本如此，高层、小高层公摊在20%及以上，洋房在10%左右，叠拼、合院、别墅在8%以内。而同小区之间的房源，因为电梯、楼梯、楼道以及每个楼层之间的户型配置不同，出现不同的公摊面积及得房率也很正常。
记者注意到，在产品逐渐迭代的当下，市场上有不少楼盘都看准了用户的购房需求，开始狂卷“得房率”。据悉，得益于其阔绰的阳台和飘窗赠送面积，越秀·天悦江湾建面约143㎡户型实现综合得房率约100%，购房者可拥有全部143平米的使用面积;而东方宇亿万林上院项目，则采用了第四代园林小高层设计，让得房率达到了100%。
“楼市行情好的时候，房地产是卖方市场，开发商在产品设计、销售方式上普遍表现得比较强势。但在行情下行的时候，开发商则会想方设法‘卷产品’。”据中原地产的一名客户经理表示，就目前的市场形势来看，对购房者还是比较有利的。
全国多地执行新规，公摊面积快要消失了?
事实上，从2024年开始，全国多地都在推行楼市新规，各地的新盘纷纷在宣传“100%得房率”。有业内人士认为，公摊面积的时代或许快要结束了。
据悉，“公摊”模式最早源于1950年代的香港，由于当年处于房地产业起步阶段，房产均为整栋出售，价格高昂。
为了方便售卖，李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法，将公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。
但近些年，随着大众逐渐关注到公摊面积制度下高公摊、低得房率的问题，调整容积率计算方式、取消公摊面积的呼声越来越高。
而不少城市已经开始尝试。早在2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据;2023年安徽省合肥市在全市房地产工作的专题会议上明确指出，要积极探索商品房销售按套内面积计价;而不久前，深圳修订了《深圳市建筑设计规则》，一些公共空间不再计入建筑面积;还有福州、长沙、佛山、惠州等在内的城市已先后调整了计容方式，浙江地区不少城市则从不同角度出台政策，比如在土拍中就明确减少住宅公摊面积等。
此类政策让不少市民拍手称赞，但也有部分市民担心，公摊面积与“高得房率”是不是注定不能共存?取消公摊面积之后房价会不会上涨?配套公共设施的品质如何保障?
“如果开发商可以通过其他方式提高得房率，在不额外增加公共摊派的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，给业主们带来更好的居住体验，就能获得市场的认可。”一位资深业内人士表示。
而针对近期出现的取消“公摊面积”的声音，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，这背后可能是对简化和标准化计量方式、提升购房者体验的期待，“公摊面积的问题历来是消费者与开发商之间争议的焦点之一，简化计量方式有助于减少信息不对称，提高市场效率和公平性。”
易居研究院研究副院长严跃进则认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。
若想要真正利民，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。“但是这里面确实涉及到很多方面的利益，而且，‘公摊面积’不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多方面的从长计议。”