新政落地首日认购破5亿”“新政落地首日来访破百，连夜成交1.8亿”“新政出台首日，专场劲销9套”⋯⋯
久违的楼盘热销海报在5月28日广州楼市新政发布后，“刷屏”了朋友圈，包括越秀地产琶洲南TOD、中海大境等都加入“晒成绩”队列。这是开发商的营销套路，还是广州楼盘人气真实回归？南方日报记者上周末实地走访了广州多个项目，包括位于海珠区的保利燕语堂悦、位于荔湾区的万科理想花地等，尽管台风天气给看楼出行带来不便，但记者仍然在多个项目处看到访客不断，售楼处的洽谈桌前坐满客人。
合富研究院监测数据显示，广州楼市新政后首周（5月27日-6月2日）一手新盘来访环比上涨21%，成交环比大幅上涨40%，走出了近两年来除“小阳春”“五一”“十一”等传统旺季外的独立小波峰。
“15%首付”拉动明显，高端产品成交增长
“有预期新政之后会刺激消费，但是没想到15%首付对我们这样千万级别的产品影响也会这么大。”广州某高端改善楼盘负责人告诉记者，仅5月29日—30日两日，项目的成交额就占到了整个5月份的六七成，其中有九成都选择了15%首付。
“之前我们付款严格，没有长分期之类的首付政策，许多客户首付受限，往往需要腾挪房产，‘15%首付’释放了首付受限的客户。”该负责人还介绍，首付利好政策在于大大降低了购房门槛，以该楼盘的产品为例，可减少200万的首付费用。“成交的客户中大概2/3是旧客，1/3是新客。”该负责人表示，15%的首付也吸引了部分预算原本偏低的客户看房，他们准备提高预算“挤进”市中心。
千万级高端改善项目“15%首付”降低了门槛，但月供压力如何化解？“我们这边的客户多是创业者、中大布匹市场的老板或者企业中高层管理人员，他们没那么担心月供，反而可以提前还贷。”该负责人解释道。
合富研究院数据也显示，新政首周，海珠区和天河区成交最为火热，总价千万级以上的高端改善项目，如琶洲南TOD、越秀观樾、越秀天河和樾府等，单周成交量环比上周有160%-280%涨幅。
如今，“首付15%”已成为广州楼市政策的标配。易居研究院研究总监严跃进分析指出，这是历史最低首付比例，也是近几年各类购房政策中最为宽松的。“这也标志着中国购房史上最强加杠杆周期已开启，或者说杠杆率提升到最高水平。但本轮加杠杆源于目前购房者多为自住、改善型需求，投资投机购房数量几乎为零，所以类似加杠杆风险才能变得可控。”
降低置换成本，刚改盘涨幅明显
新政通过降本和支持以旧换新，对市区400万-800万元总价的刚改盘带来明显的促进作用。
“新政之后日均来访量近百组，置业顾问接待时间持续到凌晨已经成为常态。过去一周，项目成交环比增幅近五成，而且成交客户都是按15%首付签约的。”位于广州番禺的高端改善项目龙湖御湖镜相关负责人也告诉记者。而贝壳数据显示该项目打造的115-190平方米的四房产品，参考总价在530万-950万元/套。
同样热闹的还有位于荔湾的万科理想花地项目。“首付和利率下降，对很多客户购买新房还是有明显刺激作用的。”该项目相关负责人介绍，最近一周，访客量有500多组，累计成交62套。
最近，保利广州的各项目也表现不俗。“新政落地后的这一周，广东保利各个项目整体来访和销量均有上升，约为30%-40%。其中，东部项目中央公馆和西部项目燕语堂悦被誉为两大‘网红盘’，单周来访均破千，成交量超过50套。”广东保利相关负责人告诉记者。
同样吃到这波新政红利的还有位于白云区的广州地铁云筑上品。“项目A2栋加推刚好赶上降首付、降公积金政策出台，而且我们的客户多以事业单位职工，客户对低首付，公积金利率下降及商业贷款利率不设下限的政策非常关注。很多事业单位双职工公积金高，但首付压力大，如今，首付和还款压力都变小了，自然就有购房的需求。”该项目负责人介绍，一个关注项目很久的客户在加推当天就赶过来看房了。
不过，也有些项目负责人向记者表示，广受关注的“15%首付政策”也不是被所有置业者看好，甚至有不少置业者选择了“放弃”。“成交客户中，1.5成首付客户占比约三成。”广东保利相关负责人表示。
万科理想花地项目负责人也介绍，来访客户中“15%首付比例”的客户只占两成，而且客户观望情绪较浓，后续才会陆续转化。“对于许多客户来说，新政后的广州楼市可以说是政策最宽松的时候，是准入门槛低、利率低的置业好时期，相信会逐步选择入手。”
放眼全国楼市，从价格视角来看，房地产市场仍处于调整状态。4月份，各线城市房价环比继续下降，降幅有所扩大。但是一些市场人士分析认为，随着一系列政策出台，当前房地产行业的“政策底”已经确立。
鼓励刚需进场，“首置盘”逐步回暖
新政鼓励刚需进场的作用开始显现，白云区、黄埔区、番禺区多个楼盘都反映，来访人气环比有不同程度的上升。
合富研究院数据显示，新政首周增城区来访热度增长61%，白云区楼盘的来访热度增长32%，黄埔区楼盘的来访热度也增长17%，花都区、从化区和南沙区基本持平。
各项目也针对新政迅速反应，推出系列营销活动。比如，新政落地后首个周末冲刺节点，黄埔部分楼盘就以折扣回收的口径来挤压成交，各项目来访成交均有明显上涨。例如，世联东一研究院数据显示，保利招商华发中央公馆就成交了30套。
番禺各项目则选择“包装组合拳”送出案场优惠，邀约旧客回访成交、低首付的新政专场、各类置业补贴金、送物业管理费送全屋装修，等等。
这对刚需客群进场非常友好，也令整体来访成交量有不同程度的上涨。比如新鸿基地产在广州南站打造的住宅峻銮，新政之后除了积极向意向购房者传递好消息，近期还推出根据客户成交赠大礼包、为港客特别提供家私套餐、送物业管理费等优惠活动，全力支持广州楼市新政策。“新政公布后，峻銮吸引不少前来咨询的客群，初步统计接获逾百组客户查询，预约参观及锁定单位。”峻銮项目相关负责人表示。
不过，也有部分区域对新政影响感受不明显。世联东一研究院数据显示，增城区虽然来访回暖，但楼盘普遍成交为个位数，仅个别楼盘成交破双，比如华润置地润悦、保利水木芳华。此外，南沙区、从化区、花都区等板块人气、成交也未有明显增加。
进入6月，随着夏日的热浪逐渐升温，房地产市场将迎来传统意义上的市场淡季。不过，一系列房地产支持政策大幅提振了市场情绪，地产板块也出现一定程度的估值修复，在此背景下，6月市场能否真正回暖备受期待。“目前来看，‘红6月’是可以预期的，后续市场如何还是要看价格变动情况。最近政策给足了市场信心，但购房者还是对价格敏感，如果价格快速反弹，市场可能会再次进入博弈。”中原地产首席分析师张大伟认为。